导读：本文由方德港美股整理。家庭户规模缩小以及男性人口占比提高会促进房地产行业的销售业绩提升，看好地产龙头未来业绩的稳健增长机会。

重要事件

国家统计局局长宁吉喆介绍，户别人口：全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.68，比2010年的3.10人减少0.48人。家庭户规模继续缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。

性别构成：男性人口为72334万人，占51.24%；女2.62人性人口为68844万人，占48.76%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为105.07，与2010年基本持平，略有降低。出生人口性别比为111.3，较2010年下降6.8。我国人口的性别结构持续改善。（方德港美股）

第七次全国人口普查

房地产的三条红线的监管，集中拍卖地的制度使得房地产行业受到严重压制，在当下马太效应明显的地产行业中，消费理念的升级和转变会使得未来房地产行业会更加注重管理服务，而家庭户规模缩小以及男性人口占比提高会促进房地产行业的销售业绩提升。虽然蛋糕变小，但是严苛的条件使得分蛋糕的人也少了，所以我更看好万科这家地产龙头的未来业绩的稳健增长。

三道红线达标，融资能力优异

截至报告期末公司完成财务优化提档，“三道红线”指标均在 20 年末基础上 进一步改善。截至2021年一季度末，公司净负债率为 15.5%，剔除预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比2.72，三道红线达 标且净负债率、现金短债比显著优于监管要求。4 月发行30亿3年期中票利率3.52%，融资优势明显。从“黄档”升至“绿档”。我们认为融资新 政会强化优质房企的融资优势，预计未来公司融资仍将进一步优化。

4月拿地力度加大，聚焦二三线城市

公司4月新增 20个开发项目，拿地金额 231.3 亿元，拿地总建面436.9万方，拿地均价 5293 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为46%。2021 年1-4月累计拿地金额 666.6 亿元，拿地总建面1031.4万方，拿地均价6463元/平方米，拿地金额占销售金额比重为 29.1%， 20 年同期该比例为9.5%，19 年同期该比例为 25.3%，拿地节奏有所加快。4 月 拿地按金额计算，二线城市占 36%，三线城市占比64%。4月拿地金额占比较高的城市为金华（20%）、绍兴（17%）、兰州（12%）。（方德港美股）

4月拿地力度加大

毛利率下探，业绩小幅增长

期内公司竣工面积同比+27.7%，全年计划完成率8.6%，同比+1.3pct，带动结算面积、结算收入同比分别+18.5%、34.6%。但行业利润率中枢下行的影响深化，导致税后结算毛利率在 20 年全年基础上-6.5pct至16.1%，税前毛利率同比-9.5pct至20.4%。这是公司1994年以来毛利率的最低值，同时也低于公司去年销售利润率水平。截止期末，已售未结金额约7623.8 亿元，同比+15.5%，较20年末同比+0.9pct，为全年结算收入增长打下基础。

毛利率下探，业绩小幅增长

方德港美股分析人士表示，家庭户规模缩小以及男性人口占比提高会促进房地产行业的销售业绩提升。在当下马太效应明显的地产行业中，消费理念的升级和转变会使得未来房地产行业有着值得挖掘的投资机遇，我们看好地产龙头的未来。

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