来源：斑马消费

　　对禹洲集团董事局主席林龙安来说，今年冲击千亿和禹佳生活服务上市两个目标，目前已提前完成一个。

　　物业企业上市可能没那么顺利。今年以来，资本市场对物业企业上市看法分化加剧，诸多物业企业上市首日破发。禹佳生活服务能不能搭上这趟末班车，还是一个未知数。

　　在冲击千亿的道路上一路狂奔，已影响到了禹洲集团的财务状况，融资成本居高不下、增收不增利等顽疾，均需公司沉下心来解决。

　　追赶物业上市末班车？

　　林龙安曾说，要在合适的时机做合适的事情。

　　当禹洲集团（01628.HK）提前跨入千亿房企阵营之际，将旗下物业公司分拆上市，看似水到渠成。

　　12月13日，禹洲集团公告，拟将旗下主要从事管理服务的禹佳生活服务推向港交所主板。

　　今年以来，已有金科智慧、世茂服务等在内15家物业企业上市，远超去年的12家。初步统计，目前还有20多家正在准备或等待上市。

　　伴随着上市物业新股屡屡破发、房企遭遇“三道红线”等政策性约束，禹洲集团在年末之际分拆物业上市，并不算一个好时机。

　　尽管物业企业潜在的发展空间、拓宽融资渠道的优势明显，但资本市场已逐渐趋于理性，分化的局面正在加剧，禹佳生活服务能否成功上市，前景不明。

　　从业绩上来看，禹佳生活服务的业绩增长较快。

　　2017年至2020年上半年，公司分别实现收入3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元和2.75亿元，年复合增长率33.5%，同期，归母净利润年复合增长率66.2%。

　　斑马消费注意到，在已上市物业企业里，公司在管面积1320万平方米，不及行业排名第18位的正荣服务（06958.HK）在管面积一半，堪称微型物业企业。

　　另外，和大多数上市物业企业一样，禹佳生活服务难“断奶”。

　　报告期内，公司来自向母公司禹洲集团开发的项目提供物业服务收入，分别为2.12亿元、2.68亿元、3.7亿元和1.9亿元，分别占比公司收入的96.9%、94.6%、91.6和88.9%，来自于禹洲集团及其合营及联营开发项目收入比重99.7%，这应该是上市物业中比例最高的。

　　启信宝显示，禹佳生活服务设立于1997年。23年来，一直依靠禹洲集团输血，直到今年，独立第三方业务才有所进展。2020年7月，以对价2450万元收购舟山星城70%股权，获得在管项目42个。

　　在今年中期业绩会上，林龙安曾表示，物业板块未来将继续外拓及并购，3年达成物业管理面积1亿平方米。

　　在融创服务、恒大物业等较大规模物业企业上市之后，留给禹佳生活服务这样的袖珍物业还有多少市场空间？

　　况且，禹佳生活服务始终背着沉重的包袱，2017年-2019年，公司资产负债比分别为87.0%、88.2%、96.8%和96.4%。

　　冲击千亿，增收不增利

　　早在2017年，禹洲集团就按下3年冲击千亿销售规模的启动键。今年12月7日，公司公告称合约销售额已破千亿。

　　在今年严峻的市场背景下，大多数房企主动调低经营目标，禹洲集团如此高调，在行业里俨然另类。

　　接下来亟待处理和改善的是公司紧张的经营状况。

　　公司已出现增收不增利的局面。今年上半年，公司实现收入140.07亿元，归母净利润10.19亿元，同比分别增长20.36%和-37.81%。同期，公司毛利率和净利率分别为23.39%和11.07%，同比分别下降3.6个百分点、5.32个百分点。

　　猛冲千亿目标，已波及公司财务状况。

　　今年上半年，公司已经脚踩一条“红线”：现金短债比1.67倍，超过监管部门设定的1.0倍。6月末，公司资产负债率81.52%，在以后的融资中可能会遇到不小的阻力。

　　2019年，公司总借贷规模达到最近3年来高峰，为556.69亿元，当年资本化利息支出41.57亿元，超过当年36.06亿元的归母净利润。今年前6个月，公司资本化利息支出17.92亿元，同比增长15.76%。

　　今年5月左右，穆迪、标普下调禹洲集团评级。标普认为，禹洲集团的去杠杆化前景仍不明朗，未来收入增长可能会放缓，预计公司未来12个月内或不会得到恢复或改善。

　　这已引起公司警惕，今年中期业绩会上，林龙安就曾表示，在完成千亿目标之后，更要注重以利润为导向的业绩增长。