中新经纬客户端1月3日电(薛宇飞)58同城、安居客3日发布的《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》(以下简称“报告”)指出，2018年是“调控年”，也是房地产新周期的重要年份，这一年房产市场回归理性，价格走势趋于平稳，商品房销售金额超越2017年再创新高。

　　报告称，2019年楼市将进入“换挡期”，换挡并不代表楼市会出现大波动，反而会更“平稳化”发展。在总体房价水平稳定的基础上各类城市或出现分化：一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。

　　商品房销售额或将突破14万亿元

　　北京在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

　　报告称，经济新常态下，楼市政策也发生了重大调整。2018年3月，全国“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针，为加快住房制度改革和房地产长效机制建设，全年全国陆续发布调控政策400余次，保障市场健康发展。随着调控不断深入，楼市回归理性，7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号，成为楼市降温“分水岭”，政策效应明显显现。

　　2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标，“维稳”仍是2019年楼市政策基调。58同城、安居客《2018年楼市总结》指出，2018年年底部分城市调控政策变更，如菏泽取消新房及二手房限售政策等，并不意味着调控放松，而是根据实际情况并针对不同城市进行分类指导，因城施策，夯实城市主体责任。

　　据国家统计局数据显示，2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米，同比增长1.4%，销售额12.95万亿元，同比增长12.1%，而2017年全年商品房销售金额为13.37亿元。报告认为，从当前市场情况看，2018年全国房产销售额大概率将突破14万亿元，并且有可能成为峰值数据。

　　西部三城位列新一线城市找房热度前三甲

　　据58安居客房产研究院数据，2018年 10月份购房者信心指数达年内新低，自2018年11月起，在稳房价态势下，购房者信心指数开始回升，市场情绪逐渐稳定。

　　58安居客房产研究院全年监测数据显示，从2018年新房月度访问量来看，用户的找房需求在3月份出现高峰，而后逐渐下降，下半年整体呈平稳下行趋势。

　　从不同城市级别找房热度来看，一二线城市热度涨幅高于三四线城市，受人口周期性迁移影响，临近年底不少外出务工人员返乡置业，带动三四线城市找房热度回升。此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。北上广等一线城市的找房热度总体呈现下降趋势，而部分周边城市找房热度上升，上海周边的常州、北京周边的太原，找房热度同比增长约五成。

　　随着新一线城市“抢人大战”的升级，各种政策利好对落户人群释放，也刺激了当地的房地产市场发展。报告称，2018年新一线城市中新房热门找房城市集中于西部，重庆、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重庆新房找房同比上涨40%，宁波、沈阳也有约四成涨幅。

　　2019年楼市呈现六大转变

　　报告指出，2019年楼市将进入“换挡期”，换挡并不代表楼市会出现大波动，反而会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。楼市换挡在2大方向6个具体维度上有明显体现，2大方向分别是政策调控与房企两个侧面。

　　在稳字当先的大环境下，政策调控换挡表现在以下三个维度：其一总体调控节奏不变、区域性变化呈现，即从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。其二总体房价水平稳定、各类城市分化。一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。其三信贷政策总体不变，首套优惠更多体现，2019年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企侧换挡将在2019年表现得更为明显，具体呈现三个维度的变化：从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换挡；房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换挡；房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换挡。

　　张波称，2019年房企的竞争更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现“白热化”。(中新经纬APP)

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