大萧条、崩盘、资本寒冬、转让、退市、倒闭、裁员、降薪……2018伴随着各行业的各种丧即将远去，这一年，对全体家居人来说，也是同样的煎熬与迷茫。对于即将迎来的2019，究竟是更寒冷更痛苦，还是复苏有望，众说不一，但整体上看，唱衰的声音和担忧的情绪仍为主流趋势。对此，或许广发证券发展研究中心对于2019年上游房地产市场的景气度预测，会给家居企业带来稍许信心。

      中国经济有多复杂，中国的房地产就有多复杂。目前看来，地产景气度在短期内呈下滑状态，但竣工面积在明年有望改善。然而，虽然地产竣工指标在数据口径可靠的前提下，是比销售更合适预测家具销量的指标，但广发证券发展研究中心认为，目前地产销售指标可能更为合理。

      第一，房屋销售在统计口径上确定性强，而竣工面积受新开工和销售合同中的交付规定所约束，其中变量较为复杂，在准确预测上难度较大。

      第二，竣工面积仍受地产销售景气度影响。根据广发证券发展研究中心地产组观察，影响竣工面积的要素之一新开工，主要受可开工面积（土地出让）以及开工意愿（销售情况和库存水平）所影响，因此销售景气度在一定程度上仍将对竣工面积造成影响。综合来看，地产销售仍是较为合理的观测家具销售前置指标。

      从短期（3个月）来看，2018年9月全国商品房单月销售面积同比下滑3.6%，首次转负，根据广发证券发展研究中心地产组复盘观察，从以往周期来看，转负至见底大概需要2-3个季度，因此短期内房地产景气度预计将持续下行，连带家具行业景气度走弱。

      从中期（6个月）来看，根据历史经验推算，预计2019年二季度地产销售增速有望见底，届时对家具板块悲观情绪有望实现修复。

      从长期 (1年以上)来看，2019年竣工面积受新开工影响，或好于今年。根据以往经验看，2008年之后，开发商开发体量逐步扩大，出于资金滚动开发的需求，竣工较新开工会出现一定的滞后。第一，从大的增速高点来看，竣工增速高点滞后新开工两年左右，与销售合同中的竣工交付周期匹配，一定程度上表明房企的竣工是合同约束下的被动竣工。另外，从新开工和竣工增速的高点位置看，新开工增速高点往往在每年周期的上行末梢，而对应的竣工增速高点往往出现在下一轮周期的复苏前哨，中间的时滞刚好是一个小周期的下行时长。

      据此预测，本轮周期新开工增速高点大概率为2018年Q3。我们发现2017年下半年起新开工面积同比增速持续提升，按照历史经验推断，预计随着明年二季度后竣工面积有望向好，同时叠加行业景气度向好刺激地产商推盘，竣工面积向好确定性增强，有望助力家具行业景气度进一步复苏。